Immobilien: Mietminderung und Schadensersatz

17.05.2016

Schränken Mängel die Nutzungsmöglichkeiten von Wohnungen oder Gewerberäumen ein, drohen folgenschwere Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern.

Selbst vorausschauende Vermieter können nie ganz verhindern, dass unverhoffte Störungen die Nutzung einer Immobilie beeinträchtigen. Ob Feuchtigkeitsschäden oder ein undichtes Dach, ob Heizungsdefekte oder Baulärm: An möglichen Ursachen fehlt es nicht, und sie können Anlass für Rechtsstreitigkeiten mit weitreichenden finanziellen Folgen sein. Doch welche Ansprüche haben Mieter wirklich? Und wie können sich Vermieter gegen unberechtigte Forderungen schützen?

Sachmängel mit Folgen

Bei privatem Wohnraum räumt der Gesetzgeber dem Mieterschutz große Priorität ein. Liegt ein wirksamer Mietvertrag vor, führen den vertragsgemäßen Gebrauch einschränkende Mängel möglicherweise zu Mietminderung, Zurückbehaltung der Miete oder sogar zu Schadensersatzforderungen. Grundvoraussetzung dieser Ansprüche ist meist ein Sachmangel. Dabei kann es um eine bereits bei Einzug nicht funktionierende Steckdose oder auch um den Schimmel an Wänden gehen, der mit der Zeit in nicht gut lüftbaren Räumen entsteht und der die Wohntauglichkeit einschränkt.

Etwas differenzierter stellt sich die Sachlage bei vermieteten Gewerberäumen dar. So kann die vorgesehene Nutzung vertraglich definiert und eingegrenzt werden. Streitigkeiten aufgrund von Mängeln sind dennoch möglich. Will ein Café etwa neben dem Terrassenbetrieb tagsüber auch am Abend geöffnet haben und ist diese Nutzung vertraglich zugesichert, müssen die Voraussetzungen dafür stimmen. Sind sie nicht vorhanden, weil vielleicht eine erforderliche Baugenehmigung fehlt, ist die Nutzbarkeit eingeschränkt. Ebenso sind Sachmängel etwa aufgrund von Defekten in der baulichen Einrichtung denkbar.

Mieter können Ansprüche geltend machen

Eine der Handlungsalternativen für den Mieter besteht darin, im Falle eines Mangels weniger als vertraglich vereinbart für die private oder gewerbliche Nutzung von Räumen zu bezahlen. Eine solche Mietminderung sollte allerdings angemessen sein, wobei Gerichtsurteile oder in der Rechtsprechung definierte Bandbreiten als Orientierung dienen können. Vorsicht ist geboten. „Wer unrechtmäßig zu viel Miete einbehält, sorgt möglicherweise für einen außerordentlichen Kündigungsgrund“, sagt Rechtsanwalt Stefan Reichert. Als Alternative zur Minderung bietet sich die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts bis zur Mängelbehebung an, wobei auch beide Vorgehensweisen miteinander kombiniert werden können. Denkbar ist auch, dass der Mieter gegebenenfalls den Vertrag kündigen kann, wenn die Mängel nicht beseitigt werden. „Hat der Vermieter diese zu vertreten oder kommt er mit deren Beseitigung in Verzug, droht ihm möglicherweise auch eine Schadensersatzforderung für die Kosten von Folgeschäden“, sagt Rechtsanwalt Lutz Beyermann. Wenn etwa das Dach schwer beschädigt ist und der Mieter zur Vermeidung von schlimmerem Unheil den Handwerker ruft, kann er sich das für diesen Auftrag bezahlte Geld zurückholen.

Auch Vermieter haben Rechte

Nicht immer sind Mietminderungen oder Schadensersatzforderungen berechtigt. Baulärm und andere Einschränkungen im Rahmen einer energetischen Sanierung beispielsweise muss der Mieter zumindest für eine gewisse Zeit akzeptieren. Mängelrechte sind darüber hinaus ausgeschlossen, wenn der Mieter von dem Mangel Kenntnis hatte und ihn bei der Abnahme der Wohnung quasi sehenden Auges akzeptiert hat. Wird der Schaden nicht unverzüglich angezeigt und der Schimmel vielleicht erst drei Wochen nach Entdecken gemeldet, kehren sich die Forderungsrechte sogar um. „Der Mieter kann dann nicht nur keine Minderung geltend machen, sondern muss selbst mit einer Schadensersatzforderung oder zumindest dem Verlangen nach Abhilfe rechnen“, erklärt Beyermann. Der Vermieter kann sich auf solche Ausschlüsse von Mängelrechten allerdings nicht berufen, wenn er selbst nachlässig gehandelt und beispielsweise eine undichte Wand einfach übertüncht hat.