Immobilien: Auf solide Finanzbausteine achten

23.10.2013

Vor der Suche der Blick aufs Konto: Wer an den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung denkt, sollte bereits das Finanzierungskonzept haben.


immo
Der letzte Teil der Serie über Immobilien gibt Hinweise zu Finanzierung, Fördermitteln und Steuern.

Mit rund 168 Milliarden Euro, so der „Marktmonitor Immobilien 2013“, eine Studie der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen und der Immowelt AG, brachte es der Immobilienmarkt in Deutschland im letzten Jahr auf einen Umsatzrekord. „Um Immobilien in guter Lage herrscht ein enormer Wettbewerb“, beobachtet Rainer Priglmeier, Mittelstandsberater und Grundstückssachverständiger bei Ecovis. „Da heißt es schnell sein – aber nie vorschnell. Bereits frühzeitig vor der Kaufentscheidung sollte ein Finanzierungsrahmen stehen, den man auch langfristig stemmen kann.“

Die Gelegenheit ist günstig wie nie, weil sich die Kreditzinsen nach wie vor auf einem historischen Tief bewegen: Die besten Konditionen beginnen bei einem festen Jahreszins von etwa 2 Prozent für eine zehnjährige Laufzeit. Wer alternativ eine variable Verzinsung bevorzugt, kann ab 1,25 Prozent einsteigen, unterliegt aber dem üblichen Zinsrisiko. Bei der Suche nach den am besten passenden Bedingungen sollten Kaufinteressenten vier wichtige Stellschrauben im Auge behalten:

  • Zinssituation: Trotz derzeit noch hoher Margen der Banken ist zumindest mittel- und langfristig damit zu rechnen, dass sich der Kapitalmarkt verändert, sich die Zinsen und so die monatliche Belastung für den Kapitaldienst erhöhen.
  • Kaufpreis: Nur zu einem marktgerechten und nicht überteuerten Preis kaufen.
  • Bau- oder Renovierungskosten: Das Budget deckeln, um Überschreitungen zu vermeiden.
  • Laufende Kosten: Ausreichend Spielraum für Wohngeld, Instandhaltungsaufwendungen und ständige Nebenkosten vorsehen.

Sicher geht, wer sich zu sämtlichen Klauseln im angebotenen Kreditvertrag beraten lässt. Dabei gilt es auch, die zu stellenden Sicherheiten abzuschätzen, weil Banken häufig Lösungen einseitig zu ihren Gunsten anstreben und ihr Bedürfnis nach Ausfallschutz überziehen.

Zahlreiche Fördermöglichkeiten
Bei der Finanzierung greift der Staat vielen Kaufwilligen unter die Arme. So bestehen Fördermöglichkeiten über einen Bausparvertrag im Rahmen der Riester-Rente. Einzelne Bundesländer unterstützen den Erwerb von eigenem Wohnraum. Auf die Vielzahl von Förderungen im Zusammenhang mit der energetischen Sanierung von Gebäuden weist Berater Priglmeier hin: „Egal ob es um bestehende oder neue Anlagen geht: Banken wie etwa die KfW reichen für viele Maßnahmen besondere Kredite aus, die durch niedrige Zinssätze, hohe Tilgungszuschüsse, lange Laufzeiten und flexible Rückzahlungskonditionen attraktiv sind.“ Dass Energieeffizienz ein wichtiges Kriterium ist, spiegelt sich auch in der Marktmonitor-Studie wider: Genau danach fragen 95 Prozent der Kaufinteressenten.

Bei der Überweisung des Kaufpreises an den Verkäufer bleibt es nicht. Denn die Transaktion einer Immobilie verursacht weitere Erwerbskosten, die sich in den vergangenen Jahren erhöht haben. Weil sich anfallende Gebühren nach dem Preis bemessen, profitieren alle Beteiligten vom steigenden Marktniveau.Wo ein Makler dem Käufer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück vermittelt hat, kann er Provision, die Courtage, verlangen. Sie beträgt je nach Bundesland zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer. Regelmäßig fällt beim Kauf die Grunderwerbsteuer an, deren Höhe vom Kaufpreis abhängt. Bis 1996 lag sie bei 2, danach bei 3,5 Prozent. Die Bundesländer haben mit Ausnahme von Bayern und Sachsen von ihrer seit 2007 bestehenden Möglichkeit, den Steuersatz selbst zu bestimmen, kräftig Gebrauch gemacht. Aktuell reichen die Steuersätze bis 5,5 Prozent im Saarland. Noch teurer für Käufer wird es ab 2014 in Berlin mit dann 6 Prozent und Schleswig-Holstein mit 6,5 Prozent.

Erwerbsnebenkosten steigen
Die Beurkundung des Kaufvertrags samt aller zugehöriger Rechtsgeschäfte wie etwa der hypothekarischen Sicherung eines Immobilienkredits nimmt ein Notar vor. Dafür erhebt er Gebühren, die sich seit August je nach Kaufpreishöhe um durchschnittlich rund 20 Prozent erhöht haben. Fällig werden zudem Gebühren für die notwendigen Eintragungen ins Grundbuch. In Summe müssen die Erwerber von Immobilien jetzt für die Notar- und Grundbuchgebühren bis zu 2 Prozent des Kaufpreises veranschlagen.

„Über den Käufer eines Hauses oder einer Wohnung brechen in der Regel noch Erwerbsnebenkosten bis zu 14 Prozent herein“, sagt Ulrich Schlamminger, Rechtsanwalt bei Ecovis. „Leider kann er davon und auch vom Kaufpreis nichts steuerlich geltend machen, wenn er die Immobilie zum Eigengebrauch erwirbt.“ Nur bei Baudenkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten können Steuervorteile genutzt werden. Dafür hat man als Eigentümer aber eine probate Versicherung gegen Altersarmut. Schlamminger: „Die eigene selbst genutzte schuldenfreie Immobilie beim Eintritt in den Ruhestand ist ein ganz wichtiger Bestandteil der persönlichen Altersvorsorge.“ Das sieht auch der Bundesgerichtshof so, der entschieden hat, dass ein privates Einfamilienhaus zur Erfüllung der Unterhaltspflichten eines Sohnes gegenüber den pflegebedürftigen Eltern nicht pfändbar ist.

Die Vermietung einer Immobilie eröffnet durchaus steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten. Für Wohnimmobilien etwa benötigt man grundsätzlich keinen Nachweis der Überschusserzielungsabsicht, wenn die verlangte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. So lassen sich auch die Kosten einer Eigentumswohnung steuerlich geltend machen, wenn diese zum Beispiel an die Kinder zum Studium unterhalb der ortsüblichen Miete, aber mindestens 66 Prozent davon mit Vertrag überlassen werden. „Geltend machen kann ein Vermieter die Betriebskosten. Dazu gehören auch Fahrtkosten. Wer eine Ferienwohnung an der Ostsee hat und einmal nach dem Rechten sehen oder sie für die Urlaubssaison vorbereiten will, kann die Fahrtkosten absetzen”, sagt Ulrich Schlamminger. Außerdem kann der Vermieter bestimmte Aufwendungen steuerlich abschreiben. Das sind vor allem die für Makler, Notar, Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuer angefallenen Erwerbskosten, aber nicht für das ganze Grundstück, sondern nur anteilig für den Gebäudeteil.

Vermieter können Erwerbs- und Betriebskosten abschreiben
Generell müssen Vermieter darauf achten, dass sie bei der Bemessung der Miethöhe nicht gezielt ein Defizit erwirtschaften, sondern dem Fiskus immer noch eine sogenannte Überschusserzielungsabsicht zeigen. Mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete muss erreicht werden, nur dann erhalten sie die volle steuerliche Anerkennung. „Gerade hier machen Eltern immer wieder den Fehler, dass sie ihren Kindern zum Studium eine kleine Eigentumswohnung kaufen und dann zu geringe Mieten verlangen“, so Schlamminger. Gesonderte Steuervergünstigungen genießt, wer ein Baudenkmal erwirbt und erhält. Denn dessen Renovierung, Sanierung und Unterhalt erzeugen oft höhere Kosten als ein Neubau. Hier hilft der Staat: Alle Maßnahmen zum Erhalt können abgeschrieben werden. Das ist reizvoll, aber nicht ohne Risiko: Denn rund um den Denkmalschutz sind viele Vorschriften und behördliche Auflagen zu beachten. Interessenten sollten deshalb vorher unbedingt mit dem Steuerberater sprechen. Das gilt nicht nur für angehende Schlossherren.

Worüber wir reden sollten

  • Stimmt mein Finanzierungsrahmen?
  • Passen die Klauseln in meinem Kreditvertrag zu meiner Situation?
  • Welche Fördermöglichkeiten kann ich in Anspruch nehmen?
  • Was kann ich als Vermieter steuerlich geltend machen?
  • Worauf muss ich beim Kauf eines denkmalgeschützten Gebäudes achten?